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多城市物业新规3月1日施行 亮点频频
2017-03-07 江苏省房地产业协会 点击数:192

 

 

镇江:业主大会印章由社区居民委员会代为保管

《镇江市物业管理实施办法》(以下简称《实施办法》)将于2017年3月1日起实施。《实施办法》将着力解决物业管理区域不清、业主自治不规范、物业服务企业服务质量不高、相关费用透明度不高等诸多当前物业管理中的突出问题。日前,记者采访市住建局相关工作人员,就《实施办法》中的“干货”进行了解读。

一个物业管理区域由一个物业公司服务

《实施办法》第二章第九条,提出一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第二章的第十条,明确了规划红线图范围内、住宅物业内的非住宅和住宅物业、分期建设或者由两个建设单位共同开发的物业项目其配套设施是共用的等情况都应当划分为一个物业管理区域。

工作人员解释说,这是镇江市对上位法中提出的一个物业管理区域进行的细化规定,具有地方特点,也是针对当前小区物业管理中的历史遗留问题以及出现的新情况作出的具体规定。

相关工作人员举例说明:商业综合体中小区外围开设的商铺,地下管网若是共用的;小区内的幼儿园共用小区消防、管网、监控等设备,都应该划分为同一个物业管理区域。这规定一方面是防止部分物业服务企业“挑肥拣瘦”;另一方面也是为了防止物业管理区域内部分非住宅业主在享受物业服务时却不履行缴费义务。

而“分期建设或者由两个建设单位共同开发的物业项目其配套设施是共用的等情况都应当划分为一个物业管理区域。”这一条则是为了保障居民对公共配套资源的公平使用权。

业主委员会权力有边界,收支情况要公开

《实施办法》的第三章为业主、业主大会和业主委员会,共27条,是《实施办法》条款最多的一部分。

工作人员解释说“当前物业管理中,经常出现两种误区:一种是业主要主张自己的权力,但并不清楚哪些是自己的权益,应该通过哪些合理办法维护自己的权益;而另一种则是业主委员会越权作为,业主大会的权力被削弱。” 新《实施办法》厘清了业主、业主大会、业主委员会三者之间的关系,明确了各自权利、义务,廓清了权力边界,指出了业主大会是权力机构,业主委员会是业主大会的执行机构,要接受街道办事处、社区居民委员会的指导和监督。

根据《实施办法》,业主大会印章由社区居民委员会代为保管,业主大会每年至少要召开一次,在涉及三类重大问题时,还可以召开临时会议,及时处理相关问题,以保障广大业主的权利。

《实施办法》明确了业主大会和业主委员会的日常工作经费由全体业主承担,可以从公共收益中列支,也可以由全体业主分摊,额度由业主委员会提出预算,经业主大会表决通过后执行,经费由社区居民委员会代为保管,社区居委会应当单独列账,专户存储,监督使用,业主委员会每半年要向业主公示一次。《实施办法》还明确业主委员会委员可以获得津贴,但多少要由业主大会决定,业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业的津贴,以防止业主委员会委员从物业服务企业拿津贴,导致其不作为或乱作为的情况。

两个过半数可以要求物业服务企业更换项目负责人

新《实施办法》第五章规定业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意,可以要求物业服务企业更换项目负责人

为什么是更换项目负责人?工作人员解释,从物业服务的实际情况来看,同一个物业管理区域可能会存在着服务质量差距很大的情况,而造成这种差距的最直接因素就是项目负责人,所以基于这种现状出台了这项规定。

七类情况,可“绿色通道”动用住宅维修基金

七类情况,危及房屋安全,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。

工作人员解释说,维修资金使用有条件限制,需经专有部门占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,但实际操作中,遇到紧急情况,要在短时期内让业主签字同意,可操作性不强,因而,根据上位法相关规定,对七类危及房屋安全情况开辟了绿色通道,这也是为了保障业主的安全,方便业主使用维修资金。

淮南:普通住宅前期物业服务收费实行价格登记制度

近日,淮南市物价局、市房管局发布《关于重新公布淮南市前期物业公共服务等级收费标准的通知》,对淮南住宅小区前期物业服务收费有关政策进行重新规范。相关政策规定自2017年3月1日起执行。

据了解,前期物业服务是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。也就是说,只要你所在的小区没有成立业主大会,物业公司提供的服务就属于前期物业服务。普通住宅前期物业服务收费实行《服务价格登记证》管理制度,物业服务企业须向所辖区价格主管部门提交与开发建设单位签订《前期物业服务合同》等资料,并办理《服务价格登记证》后,方可实行收费。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)物业公共服务收费实行政府指导价。业主大会成立之后的住宅区、别墅及其他非住宅物业服务收费,实行市场调节价。

物业服务收费可按月、季收取,但最多不得一次性收取超过一年服务费用;高层物业公共服务等级收费标准包含二次供水和电梯运行、维护费;物业公司受业主或业委会委托实行小区出入证(卡)管理的,出入证(卡)费要到市物价局审核工本费标准;物业服务企业不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费;物业服务企业可以向业主收取装修垃圾清运费,按住宅建筑面积计算,其标准为:多层住宅不超过2.8元/平方米,高层住宅不超过3.2元/平方米。

保定:规划的车位不得改变用途

《保定市物业管理办法》已经2016年12月29日市政府第三十五次常务会议通过,自2017年3月1日起施行。高新区、白沟新城管委会也将执行本办法。

七大亮点

亮点一:明确各部门管理职责 街道办事处为属地管理主体

出现擅自搭建建筑物、侵占绿地或毁坏绿化、占用堵塞消防车通道、物业乱收费或加价等违法违规行为,不知道该找哪儿?

《办法》明确了政府相关部门在物业管理中的具体职责,公安、环保、规划、公用事业、城市管理、市场监督、质监等行政主管部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和举报电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。

小区业委会成立难或运作不规范,业主的合法权益该如何有效维护?

《办法》规定,街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内的物业管理工作,组织、指导业主大会的筹备、成立和业主委员会的选举、备案工作,协调相关部门解决物业管理工作中出现的重要问题,调解物业管理活动中的矛盾纠纷等。

亮点二:与钱有关的事 《办法》规定更具体

1、物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。具体物业服务收费标准应当在物业服务合同中约定。

2、实行酬金制的物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,定期将物业服务资金和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示,接受价格行政主管部门和业主委员会、业主的监督。

3、物业服务企业可以根据物业服务合同的约定预收物业服务费,但是预收物业服务费的期限最长不得超过一年。

4、业主对房屋进行装修的,物业服务企业可以依照有关规定向业主收取装修垃圾和渣土清运费,但不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。

5、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,按照规定办理有关手续。经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

亮点三:建设单位和物业企业的权责更明确

业主入住后,如果发现房屋质量存在缺陷、配套设施不健全等问题,该找谁?

《办法》规定,建设单位应在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房的承接查验工作。建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当由业主大会依法讨论决定,并依法办理有关手续。业主委员会执行业主大会的决定,监督物业服务企业履行物业服务合同,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用,组织和监督住宅专项维修资金的归集和使用等。

亮点四:危及房屋及人身安全 启动应急维修程序

共用部位、共用设施设备维修和更新、改造需要使用住宅专项维修资金的,应当由业主表决通过。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,才能使用住宅专项维修资金。

发生下列危及房屋安全及人身安全情形,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修和更新、改造的,可以按照应急维修程序使用住宅专项维修资金:屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者居(村)民委员会核实的;共用电梯运行存在安全隐患的;消防设施出现故障,公安机关下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的;危及房屋使用安全的其他情况。

按照应急维修程序支取住宅专项维修资金的,在安全隐患处置妥当后,应当在物业管理区域内向业主公示住宅专项维修资金使用情况。

亮点五:不交物业服务费 或将影响个人信用

已竣工但尚未售出或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担;已竣工并交付物业买受人的物业,物业服务费由业主承担。

物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。物业所有权发生转移的,业主应当与物业服务企业结清物业服务费及其他应当由业主负担的费用。

业主和建设单位未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的,业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。经司法判决或者仲裁裁决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定记入个人信用档案。

亮点六:物业管理区域内规划的车位不得改变用途

物业管理区域内规划的车位、车库由业主或者房屋使用人用于停放车辆,不得改变用途。物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

违反以上规定的,改变物业管理区域内规划的车位用途的,由规划部门和城市管理部门依据各自的职责责令限期改正;逾期不改正的,对个人处1千元以上5千元以下罚款,对单位处1万元以上5万元以下罚款;不将车位、车库出售给业主或者出租给房屋使用人用于停放车辆的,由县级房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以上3万元以下罚款。

亮点七:物业管理区域内禁止下列行为

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏物业承重结构、主体结构,改变房屋套型、将房屋进行分割搭建;

(二)破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地,擅自移动共用配套设施设备;

(五)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房上方;

(六)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(七)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪音;

(八)乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写,高空抛物,随意丢弃垃圾、在公共场地放置私人用品;

(九)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违反消防法律、法规的行为;

(十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

违反以上规定的,由县级房地产行政主管部门和公安、环保、规划、城市管理、市场监督、质监等有关部门责令限期改正;逾期不改正的,给予警告,并予以罚款。

个人处3千元以上1万元以下罚款;单位处3万元以上10万元以下罚款。

东营:业主欠物业费,物业可上门催交、公示

《东营市物业管理办法》(以下简称《办法》)已于近日出台,并将于2017年3月1日起实施。《办法》规范了物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,并对物业管理方面的焦点问题作了明确规定,比如停车位出租问题、新旧物业交接问题、物业收费问题。

共用设施从事经营活动,所得收益属业主共有

东营市曾有小区因停车位出租问题与业主发生纠纷。对此,《办法》第十三条规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)的归属,由建设单位和物业买受人在商品房买卖合同中约定,约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置的停车泊位,属于全体业主共有,建设单位不能占用、附赠、出售或者出租。

物业管理区域内的车库应当通过出售、租赁或者附赠形式,优先满足业主或者物业使用人停车需要。业主或者物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

利用停车泊位停车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定。车位场地使用费属于全体业主共有。业主不得擅自占用物业管理区域内共有道路或者其他场地停放车辆。

物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有,由业主大会决定其使用、分配、管理。没作决定的,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。收益使用情况要向全体业主公示。

业主欠物业费,物业可上门催交、公示

由于新旧物业交接,有些小区曾经发生过一些问题。对此,《办法》明确,在业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原来的物业服务企业不能以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

对于与市民息息相关的物业管理收费问题,《办法》规定,物业服务企业不得擅自扩大收费范围,提高收费标准。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。专业经营单位不得因部分最终用户未履行缴费义务停止已缴费用户和共用部位的服务。

物业服务企业依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。

物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。业主或者物业使用人欠交物业服务费的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

有些业主将车库出租开店,对此,《办法》明确,业主不得违反法律、法规、规章、管理规约、临时管理规约规定,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,经有利害关系的业主同意后,依法办理相关手续。

另:

湖南:合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准

2017年1月20日,湖南省发改委通知,新修订的《湖南省物业服务收费管理办法》正式印发。此前,湖南仍按2010年出台的《湖南省物业服务收费管理办法》标准收费。根据新《办法》,保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价;别墅、其他非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。2017年1月3日起施行。

实行政府指导价的物业服务收费,由市、县价格主管部门根据物业服务等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度,商同级房地产行政主管部门后向社会公布,并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。

市场调节价如何确定?新《办法》规定,未成立业主大会的,由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定;已成立业主大会的,由业主委员会经业主大会同意或者授权与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,应当在物业管理区域内按幢(梯)公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料,并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

物业公司应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话,接受业主监督,不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

如果物业公司擅自设立强制性收费项目,不实行明码标价或不按规定明码标价的,擅自扩大管理费分摊范围或提高分摊标准都将被价格主管部门价格查处。

(来源:物业管理圈微信平台)

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