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住宅产业现代化的“深圳模式”
2015-03-27 江苏省房地产业协会 文章来源:中国建设报

    深圳是全国第一个住宅产业现代化综合试点城市。2014年末,历经五年酝酿,深圳市住房和建设局、人居委、规土委等部门联合下发《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见(试行)》,明确自2015年开始,新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障房项目全部使用产业化方式建造;对存量土地(含城市更新项目)符合要求的项目则给予3%的建筑面积奖励和放宽预售要求等优惠政策。

    这个被视作深圳住宅产业化新里程碑式的纲领文件开宗明义,被人们称为“为促进全市住宅建设与管理方式的改革与创新,提高住宅建设的水平与质量,实现打造‘深圳质量、深圳标准’的战略目标。”

    事实上,住宅产业化正是对住宅建造方式的根本性变革,可谓一场新的“建筑业革命”。

    对此,深圳市住房和建设局有关负责人表示,住宅产业化的核心是要实现由传统现场手工作业方式向工业化方式转变,即通过推广标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理“五化合一”模式,将住宅建设全过程的开发、设计、部品生产、施工和管理等环节联结为完整的产业链系统。由此将大幅提高住宅生产效率,提升质量水平,减少用工和降低成本,减少建筑垃圾的产生和排放,实现住宅建设领域的绿色低碳发展。

    已有数据显示,在建筑业的质量投诉中,70%-75%是漏水问题,而工业化生产的房屋可减少90%以上的外墙渗漏事件。香港测算数据表明,工业化建筑可以降低90%以上的后期维修费用。与此同时,住宅产业化还可提高科技贡献率,实现人工费用降低25% 30%、时间成本下降25%-35%、减少建筑垃圾80%以上、减少建筑扬尘、降低PM2.5,工业化的规模效应还将大幅节省设计、材料等成本。

    可以说,住宅产业化符合可持续发展国家战略,具备巨大社会效益和经济效益,是实现“深圳质量”、“深圳标准”、“绿色深圳”的重要途径。

   近年来,住宅产业化也在全国发展成为一股热潮,同时也不断遭遇行业发展瓶颈。住房和城乡建设部有关负责人表示,住宅产业化在我国已经开展了十多年,目前产业化所需的市场化基础已基本具备,住宅的各类工业化技术体系也已初步建立,但应用较为单一,无法产生综合效益,住宅建设各阶段、各环节之间仍缺乏有效的社会化协作,无法形成有效运作的产业链,设计、生产、施工等环节相互脱节、缺乏标准、信息交互不充分等现状,极大阻碍了住宅产业化的发展。

    因此,如何破除传统行业壁垒,打通各环节要素,从全产业链发力,成为现阶段破解住宅产业化发展的题中之义。“深圳住宅产业化的重要模式之一,便是政府引导加上充分的市场运作。”深圳市住房和建设局有关负责人表示,“深圳正是通过一项项研究、一个个企业、一个个实践项目,在实际工程应用中串联起了各个环节,完成了产业链布局与交互,夯实了住宅产业化的基石。”“五化合一中,标准化设计是起点。”前述负责人表示,“设计是建造的基础,从设计入手改造传统住宅产业正是产业链全局思维的体现。”专业人士认为,以设计为龙头,能够全面整合现阶段分散的设计、生产、施工、装修、后期维护等各环节,形成高效完整优质的产业链,从整体上提高效率,优化资源配置,从根本上提高建筑质量,降低能源消耗,驱动建筑行业的优质、绿色和可持续发展。

    为此,2012-2014年,深圳市住房和建设局还联合人居环境委员会、国土规划委员会、华阳国际、深圳市建筑设计总院等,投入200多人的研究团队、历经25个月的努力,完成了住房和城乡建设部课题《保障性住房标准化系列化设计研究》,为保障性住房实现“建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、运营管理信息化”提供了系统的产业化解决方案。作为课题研究成果之一的《深圳市保障性住房标准化设计图集》将在近日发布。而目前,按照深圳市委、市政府有关部署,课题成果正逐步落实到深圳市多个试点项目中去。

    政府引导、企业参与,使深圳住宅产业化形成了独特的活力与生机,也由此诞生了一大批行业领军企业。除了诞生了4个国家级住宅产业化示范基地,近年来还大力培育市级试点示范基地,目前已经完成了30多个企业的市级示范基地建设,实现了开发、设计、施工、生产、运营等产业链全覆盖,住宅产业化进入深度布局阶段。

    深圳本土发展起来的万科,是行业先行者与旗帜,也是首批国家住宅产业化示范基地之一。2013年万科将住宅产业化提升至“三大未来战略之一”,并率先实现以商业化方式推进住宅产业化,2013 2014年,深圳万科在建产业化商品房项目已逾100万平方米,并将实现所有项目100%工业化。中建国际投资则融合香港30多年先进经验,形成了具有中国特色及国际工程质量的住宅产业化整体解决方案。目前,其不仅在深圳有占地面积5万平方米的预制构件生产基地,还在合肥建设了目前国内单体面积最大的公租房项目。嘉达高科产业发展有限公司在深圳搭建了住宅新材料领域创新技术应用平台,形成以住宅新材料研发、生产、施工为一体的系统解决方案,并在吉林、山东、江苏等地建立了7个生产基地,累计在全国实施了近8000万平方米的工程项目。而此次通过评审的华阳国际,近年来,设计建成产业化项目总建筑面积约400万平方米,覆盖全国15个城市,工业化建筑设计约占全国市场份额的20%。

    龙头企业强势带动,也促进了深圳设计、施工、生产、咨询等上下游产业链的有效整合。而一大批“明星工程”的落地,更从实践层面加深了产业链的磨合、变革与互通。

    龙悦居三期公租房项目首次在21.6万平方米的建筑面积上大规模应用工业化技术,其工业化建造的增量成本最终控制在每平方米300元左右,破解了工业化建造的成本僵局。在获得良好的经济、环境、产品效益同时,该项目也获评“2011年中国首届保障性住房设计竞赛”一等奖、国家绿色建筑三星级标识、国家住宅康居示范工程等,住房和城乡建设部有关领导评价其为保障性住房建设“探索了新模式、树立了新样板”。

    此外,坪山新区聚龙山保障性住房、宇宏健康家园等项目也纷纷通过了评审,成功列入国家康居示范工程计划。

    截至目前,深圳市计划在建和已建住宅产业化试点项目总建筑面积已超过200万平方米,产业规模效应初步显现。

    政府顶层设计,产业链各环节的龙头企业引领,实际工程项目的锤炼,将全产业链引向更深层次的变革,也铸就了深圳住宅产业化的活力与生机。邓文敏

 
 
 
 
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